高级会计师考试《财务会计》总复习（3）

“开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。

一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级科目，即“开发成本--房屋开发(商品房)”、“开发成本--房屋开发(经营房)”、“开发成本--房屋开发(周围房)”、“开发成本--房屋开发(代建房)”进行明细分类核算。

在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。

(2)土地开发成本核算的科目设置
土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。
土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。

A、 如是以销售为目的，通过“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。
B、 如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”帐户中，不通过“开发成本--土地开发”帐户核算。
C、 土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本--土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。
D、 土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。

(3)配套设施成本核算的科目设置。应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。
(4)代建工程开发成本的科目设置 “开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。

(四)房地产开发成本核算的账务处理
１、房地产开发成本核算的一般账务处理程序
2.土地开发成本核算的账务处理。
发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：
　　借：开发成本--土地开发成本
　　　　贷：银行存款或应付账款
　　开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：
　　借：开发产品--土地开发(用于土地销售之土地开发成本)
　　　　开发产品--房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)（注意这是教材的写法，我认为应该作为开发成本－房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者）
　　　　贷：开发成本--土地开发
　　3、 房屋开发成本核算的账务处理
　　成本发生时： 开发完毕验收时
　　借：开发成本--房屋开发 借：开发产品--商品房
　　　　贷：银行存款或应付账款 贷：开发成本--土地开发成本　

四、房地产开发期间费用的核算
　(一)房地产开发期间费用核算的科目设置　与一般工业企业没有本质区别
　(二)房地产开发期间费用核算的账务处理